Покупка зарубежной недвижимости: возможности и выгоды Рубрика: Купля-продажа недвижимости На вопросы отвечает Юлия Котовщикова, Президент Иркутского Областного Союза Риэлторов, директор АН «Недвижимость плюс» (Иркутск, Усолье-Сибирское, Черемхово). В настоящее время в Иркутске ряд риэлторских агентств предлагают своим клиентам зарубежные объекты недвижимости Китая, Болгарии, Кипра, Въетнама, Тайланда и других стран. Интерес к зарубежным квадратным метрам обусловлен двумя причинами: доступностью по цене и инвестиционной привлекательностью в условиях стагнации местного рынка недвижимости. Цены на квартиры в Болгарии и Китае, к примеру, сопоставимы с ценами на местном рынке жилья. Российский рынок недвижимости в стагнации и ситуация может сохранится до конца 2009 года, и дольше, так как понадобится время на то, чтобы оживление в сегменте спроса привело к появлению новых проектов. В данных условиях частные инвесторы, заинтересованные в покупке квадратных метров, вынуждены искать другие варианты сохранения и приумножения капитала. В этом отношении зарубежная недвижимость интересна и с целью инвестирования с дальнейшей перепродажей, и в виде покупки для сдачи в аренду или собственного проживания.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Дмитрий Александрович
Добрый день, Юлия!

Скажите, пожалуйста, зарубежная недвижимость для нас офорляется в безусловную собственность или офорляется длительный договор аренды?

В каждой стране свои законы и правила приобретения недвижимости иностранцами. Для примера приведу ряд стран:

Оформление китайской недвижимости в собственность
В связи с ростом инвестиционных покупок жилья иностранными гражданами правительство Китая установило новые правила, ограничивающие права иностранцев на приобретение жилой недвижимости в Китае.
Согласно новому законодательству, филиалы и представительство иностранных предприятий и организаций в Китае (за исключением предприятий, занимающихся с санкции китайского правительство риэлтерскими операциями) и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае более одного года, имеют право покупать недвижимость, причем на свое настоящее имя и фамилию и только для собственного пользования. Иностранный инвестор, желающий приобрести недвижимость в Китае удаленно, может сделать это, предоставив доверенность. Иностранцы не имеют права покупать жилье, специально предназначенное для малообеспеченных граждан.

При покупке недвижимости в Китае иностранцы, как и китайцы, должны уплатить следующие виды сборов:
- Deed Tax (налог на документ о передаче правового статуса собственности: договор купли-продажи) 3% -5% (Пекин 3%) от стоимости объекта
- Transfer Fee (взнос за передачу) 0,5%
- Stamp for Ownership Certificate (гербовая печать на сертификате собственности) 5 юаней
- Stamp Tax (гербовый налог на договор) 0,05% (платят и покупатель, и продавец)
- Legal Fees (государственный налог) 0,2% - 0,4%
- City Maintenance and Construction Tax (взнос в органы ЖКХ) 0,05%-0,35%
- Registration Feeр (регистрационные сборы) от 100 -200 юаней
- Notarization Fees (нотариальные сборы) 0,01% -0,3%

При покупке жилья в Китае иностранцам следует помнить, что покупка жилья вовсе не означает безусловное право на собственность, частной собственности в Китае не существует. Согласно китайским правилам, покупка - это право аренды жилого помещения сроком на 50лет (покупка квартиры) и 70 лет (земельный участок). Что будет по окончании этого срока, будет известен лишь после обнародования «Закона КНР об имущественном праве».

Тамара Геннадьевна
Юлия, добрый день! Подскажите, пожалуйста, какая из зарубежных стран наиболее привлекательна для инвестиций и почему?

Риэлторы считают вложения в зарубежную недвижимость и сегодня, и всегда «грамотной инвестицией». Cейчас в России больше рисков, чем за границей, поэтому имеет смысл вкладываться в зарубежную недвижимость. Однако эти инвестиции в жилую недвижимость риэлторы оценивают как долгосрочное вложение – больших доходов ждать не стоит. Для инвестиций сегодня лучше подыскивать страны, в которых не было строительного бума и, соответственно, завышенных цен – спокойные рынки.

Более всего от экономического кризиса пострадали высокоразвитые страны, т. к. они сильно зависят от состояния экономики друг друга и кредитных систем. Конечно, сказалось и общее состояние рынка недвижимости к моменту наступления кризиса. Например, в Испании при огромном числе предложений наблюдался перегрев цен на недвижимость. Одновременно в Турции рынок не так сильно лихорадит, поскольку там чаще встречаются предложения от застройщиков, которые не использовали заёмные средства банков для возведения своих комплексов. Поэтому и кредитные ставки их не душат. А вот юг Италии (Калабрия) не пострадал, поскольку там очень резко ограничен коэффициент строительства, а это влечёт за собой малый объём предложения в новостройках, хотя спрос на них велик.

Эксперты называют целый ряд стран, пригодных сегодня для инвестиций, – пусть и не с космической доходностью. Для «охотников за инвестициями» специалисты Global Property Guide считают подходящими несколько мест, где недвижимость относительно дешева сегодня – некоторые территории Среднего Востока, Латинской Америки и Азии.
Например, Каир – самый дешевый город мира. Еще три города – Бангалор (Индия), Ченджу (Китай) и Джакарта (Индонезия) – в топ-десятке самых дешевых городов мира. Высокую доходность обещают несколько стран Латинской Америки: Чили, Эквадор, Перу, Никарагуа. Дешевые города или расположены в быстро развивающихся странах, или имеют какие-то проблемы. Например, Ченджу сильно пострадал от землетрясения в 2008 году. А Джакарта вместе со всей Индонезией едва оправилась от предыдущего Азиатского финансового кризиса 1997 года.

В большинстве европейских городов доход от аренды составляет менее 5% годовых. По мнению аналитиков, это лишний раз доказывает, что недвижимость в Европе сильно переоценена. В целом ряде городов доходность ниже 4%: в Мюнхене, Барселоне, Вильнюсе, Хельсинки, Мадриде, Риме и Никозии, а в Андорре и Адене она не достигает 3%. В диапазоне 4–5% доходность от аренды недвижимости в таких городах, как Брюссель, Токио, Берлин, Москва, Копенгаген, Варшава, Нью-Йорк, Париж, Лондон и Женева. Относительно доходными можно считать ключевые азиатские города – Сингапур и Гонконг, а также некоторые города Индии, например, Нью-Дели, Мумбай.

Только в шести городах мира доходность от аренды превышает 10%, а в Кишиневе она начинается от 14%. За молдавской столицей по уровню доходности следуют Каир (Египет), Джакарта (Индонезия), Манила (Филиппины), Скопье (Македония) и Лима (Перу).
Высокий доход можно также получить в Латинской Америке. Доходность 8–10% демонстрируют Панама-Сити, Богота, Манагуа, Сантьяго, Буэнос-Айрес и Кито. Доходность от аренды в Куала-Лумпур и Аммане в среднем – 9%.

ТОП-10 самых дорогих рынков недвижимости
(базовая единица – апартаменты площадью 120 кв. м в центре города), цена - $/кв. м

Монако (Монте-Карло) - 47 578
Россия (Москва) - 20 853
Великобритания (Лондон) - 20 756
Япония (Токио) - 17 998
Гонконг (Гонконг) - 16 125
США (Нью-Йорк) - 14 898
Франция (Париж) - 12 122
Сингапур (Сингапур) - 9 701
Италия (Рим) - 9 166
Индия (Мумбай) - 9 163

Источник: Global Property Guide

ТОП-10 самых дешевых рынков недвижимости
(базовая единица – апартаменты площадью 120 кв. м в центре города), цена - $/кв. м

Египет (Каир) - 754
Индия (Бангалор) - 657
Чили (Консепсьон) - 669
Эквадор (Киото) - 820
Китай (Ченджу) - 999
Никарагуа (Манагуа) - 1 080
Индонезия (Джакарта) - 1 102
Иордания (Амман) - 1 150
Перу (Лима) - 1 154
Чили (Сантьяго) - 1 221

Денис (Братск)
Я рассчитываю через полгода-год купить недвижимость в Болгарии. Пока денег не достаточно, есть только примерно 50% от стоимости квартиры. Эти деньги тоже надо где-то хранить. Думаю открыть вклад в банке, но не уверен надежно ли это? Посоветуйте, что мне делать?

В условиях кризиса, экономическая нестабильность настолько высока, что давать советы относительно сохранности сбережений не хватит компетенции даже у профессиональных аналитиков. Единственное, что можно посоветовать – хранить и копить деньги в той валюте, которой вы потом будете платить за объект недвижимости.

Некоторые россияне, собираясь приобретать недвижимость за рубежом, до кризиса хранили свои сбережения в рублях. Резкое падение курса рубля по отношению к доллару и евро обесценило именно эти накопления. Риэлторы потеряли слой недальновидных клиентов, которые рассчитывали на покупку с бюджетом в 1 млн руб. и хранили деньги в рублях. Они теперь не могут вписаться в зарубежный рынок. 1 млн руб. больше не соответствует ?28 тыс.

Сокольников А.С.
Можно ли купить недвижимость за границей не выезжая из Иркутска? И как это сделать?

- Последний год в Иркутске появилось несколько агентств недвижимости, предлагающих услуги по приобретению недвижимости за рубежом. Агентства являются посредниками между продавцами (собственниками жилья, риэлторскими фирмами или застройщиками) и покупателями. Они ведут сделку, оказывая Вам консультационные, юридические и риэлторские услуги. Теоретически риэлторы могут совершить сделку и помочь вам приобрести объект за границей, без вашего выезда. Вопрос в другом, насколько Вам удобно и выгодно, приобретать объект «вслепую». Сделка с зарубежной недвижимостью предполагает выезд покупателя в страну, где объект приобретается, для просмотра объекта и встречи с продавцом. Трудностей с оформлением выезда у Вас не возникнет, так как все вопросы по организации бизнес-тура берет на себя риэлторская фирма.
К примеру, стоимость 4 дневного бизнес-тура в США составляет 980 $ (без учета дороги до Москвы).

Для покупки зарубежной недвижимости Вам необходимо прийти в агентство, имеющее базу данных вариантов недвижимости в той стране, где Вы хотите совершить покупку. После того, как объект будет выбран, Вы заключаете эксклюзивный договор с иркутским агентством недвижимости.

Ежов Иван
В какой стране проще всего получить ипотеку гражданину России? Какие нужны документы, под какие проценты и на какой срок?

Приведу для примера, лишь несколько стран. Дополнительную обобщенную информации по вашему вопросу я сообщу позже.

Ипотека на Кипре
На Кипре можно приобрести объект на начальной стадии строительства в ипотеку, имея 20% от его стоимости, в среднем эта сумма составляет около 20 тыс. евро. Есть несколько вариантов оплаты кредита:
- сразу платить ипотеку до окончания строительства дома
- погашать только основной долг
- погашать только проценты банка
- начинать выплачивать заем только после сдачи дома в эксплуатацию (через 1-2 года).
Последний вариант удобен для тех, кто планирует погашать кредит за счет средств от сдачи в аренду жилья. На Кипре арендная плата на 10-20% выше, чем ежемесячные платежи по кредитам.
Вариант с «замораживанием» платежей по кредиту удобен для тех, кто планирует заработать на инвестициях. К моменту, когда объект будет сдан в эксплуатацию, цена квадратного метра (на ликвидную недвижимость) может вырасти на треть. Вложив деньги на начальном этапе строительства, легко заработать, перепродав объект (когда он будет сдан в эксплуатацию) другому лицу.

Ипотека в Китае
В настоящее время все банки КНР и зарегистрированные в Китае иностранные банки выдают иностранцам ипотечную ссуду на покупку недвижимости. Иностранцы, имеющие действующие документы о праве проживания в Китае и источники капитала для погашения займов по кредитам, могут подать в банк заявление о получении ссуды. Следует отметить, что банки предъявляют неодинаковые требования к иностранцам при выдаче кредита.

Чтобы получить кредит на покупку недвижимости в Китае, иностранцы должны удовлетворять следующим условиям:
- обладать легальным статусом
- иметь стабильный доход и возможность погашения займа и уплаты процентов
- обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже недвижимости
- иметь собственный капитал в размере не менее 20% от стоимости недвижимости
- иметь возможность предоставления гарантии, признанную банком, выдающим ссуду.
По правилу, срок полного погашения кредита не должен превышать 30 лет.

ekaterina
Какие объекты недвижимости лучше всего "переживут" мировой финансовый кризис?

Уже нет страны, к рынку недвижимости которой было бы применимо определение «стабильный»: цены на м2 падают с разной интенсивностью, но практически повсеместно. Более чем в 80% стран за последние 3 месяца 2008 года зафиксировано снижение цен, тогда как в IV квартале 2007 года этот показатель составлял всего 27%.

Даже те страны, в которых по итогам 2008 года был зафиксирован самый большой рост, переживают сейчас спад, а из тех 7 точек на карте мира, в которых за прошлый год был отмечен наиболее значительный ценовой прирост, в 6 (за исключением Чехии) в IV квартале 2008 года началось снижение. Даже в Дубае, где стоимость м2 за 2008 год прибавила в весе почти 60%, в этом году большая часть данной прибавки может сойти на нет. И, похоже, уже ничто не спасёт Латвию, которая в 2008 году продемонстрировала самое значительное падение, и всё ещё не может остановиться в своём стремлении вниз
Катализатором кризиса, как известно, стал рынок недвижимости США, который первым и рухнул. Хотя в разных регионах страны падение цен на недвижимость разнилось по динамике и по времени, тем не менее сейчас цены повсеместно достигли своего «дна», и кое-где уже начинается слабый, но процесс роста. Именно поэтому сегодня самое время вкладывать средства в американскую ликвидную недвижимость, чтобы через 3 - 5 лет получить значительный „кэш". Например, сейчас предлагаются хорошие варианты апартаментов в кондоминиумах самого престижного района Нью-Йорка - Манхэттена (57 м2, 1 спальня, 2 ванных комнаты, гостиная с кухней) всего за $520 000. Раньше об этом не стоило даже мечтать - с бюджетом менее $800 000 просто не было смысла и думать о покупке здесь. Сейчас очень сложно прогнозировать, как именно изменятся цены на мировых рынках недвижимости в 2009 году. Кризис, который мы наблюдаем сейчас, не похож на все предыдущие, как по причинам, так и по масштабности. Опыт, полученный при помощи анализа прошлых экономических спадов, полезен только теоретически, и не факт, что он поможет создать точную картину того, как и когда рынки будут восстанавливаться.

По прогнозам экспертов DTZ, в течение 2009 - 2010 гг. рынки будут двигаться к своей «справедливой стоимости», что откроет новые возможности для инвесторов, планирующих выход на данные рынки. Эти инвесторы, особенно те из них, которые собираются начать свою деятельность в самой низкой рыночной точке, не встретят серьёзной конкуренции и будут иметь широкий выбор для покупки активов.

Значительное снижение цен коснулось элитной недвижимости, наиболее надежные вложения в недвижимость эконом-класса.

Антон
Какова стоимость Ваших услуг?

Для покупателя услуга по подбору вариантов и ведению сделки до момента покупки объекта – бесплатна. С иркутскими риэлторами расплачивается фирма-партнер, у которой Вы покупаете данный объект. Проще говоря, если Вы напрямую выйдете на продавцов, то объект Вы купите ровно за те же деньги, если бы Вы купили его, сотрудничая с иркутскими риэлторами. Удобство в том, что в агентстве Вы получите максимальный объем информации по стране и выбор вариантов. Вас проконсультируют и помогут оформить бизнес-тур. Эксклюзивный договор заключается, только после выбора объекта.

Алла Владимировна
Юлия, в последние полгода много говорилось о недооцененности недвижимости Болгарии. Являются ли капиталовложения в недвижимость Болгарии по-прежнему интересными? Если да, то в какой вид недвижимости?

- В то время, как в Иркутске появился интерес к Болгарии, в европейской части страны он уже шел на спад. В настоящее время на рынке недвижимости Болгарии постепенно меняется структурный спрос. Если раньше недвижимость этой страны была интересной для инвестиций, то сегодня здесь выгодна лишь покупка жилья для собственного проживания в период летнего отпуска. Учитывая, что Болгария территориально находится далеко от Иркутска, это делает болгарскую недвижимость менее интересной.

Сергей
Подскажите, пожалуйста, договор о приобретении жилья мы будем заключать с вашей компанией? Или обычный риэлторский договор? И в таком случае - какие вы несете обязательства перед мной, как покупателем?

С клиентом заключается эксклюзивный договор на покупку объекта. Все обязательства прописаны в договоре.

Дмитрий
Уважаемая Юлия! Подтвердите тезис, который сейчас широко в газетах - скоро ипотечникам будет нечем платить и они начнут "скидывать" свои квартиры дешево, это и будет настоящий обвал рынка недвижимости? Правда или нет, и как сейчас с этим?

- Обвала рынка не будет. И для этого есть ОБЪЕКТИВНЫЕ причины. Мы не Америка, где по ипотеке приобреталось до 90% жилья. У нас этот показатель в разы меньше. В Иркутске, Ангарске, Шелехово, Усолье-Сибирском, даже если и будет кризис неплатежей по ипотечным кредитам, то объем этих квартир, выброшенных на рынок, даже по низким ценам, не способен его обвалить.

На сегодня мы видим диаметрально противоположную ситуацию, – квартиры неплательщиков, выставленные банками на рынок, самые дорогие, в сравнении с аналогичными вариантами.

Да, в Иркутске, Ангарске, Усолье-Сибирском уже есть первые неплательщики, эти квартиры банки забирают по суду и ставят на свой баланс. Многие из этих квартир банки даже не выставляют на продажу, так как их стоимость слишком высока для сегодняшнего рынка. Банку выгоднее держать такие квартиры на балансе, чем выкидывать их на рынок и продавать за дешево.

Пока ситуация такова, что никому не выгодно скидывать квартиры за дешево.
И состояние местного рынка показывает, что снижение цен в течение полугода пока не привело к оживлению спроса. По прогнозам экспертов, рынок уже достиг своего «дна», но покупатели не торопятся приобретать квадратные метры. Весна – традиционно активный период, однако, в этом году на рынке затишье.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.