ТСЖ и жилищное самоуправление Рубрика: Управление многоквартирными жилыми домами На вопросы отвечает Константин Маркелов, Ведущий программы "Азбука ЖКХ" на городском радиоканале, профессиональный управленец в сфере жилищного хозяйства, автор книги «Жилищное хозяйство. Управление и самоуправление».

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

ева 27.11.2012
Благодарю Вас за консультацию.

ева 23.11.2012
Костя, еще не все.По остекленению лоджии. ЖК построил красивых три одинаковых больших дома. Проект москвичей. Хоть мы и не зависим от ждвокзала Адлера, т.е не привязаны официально (я живу в Сочи в Адлере напротив строящегося супер ждвокзала), но темне менее расчитаны наши дома для взора иностранных олимпийских туристов, прибывающих на поезде.
Вот директор стройки, говорит, что кто повесил кандишины внутри лоджии на стену - должен снять и установить в специальных проем на лоджии.
Мы так запуганы, что все нельзя. Как быть? Так же сваливают на архитектора, что мол его разрешение нужно, чтобы от утвердил общий вид лоджий, предупредили, что денег мол больших стоит его подпись. Могу ли я не брать во внимание все эти страшилки и застеклить свою лоджию?

Ева, так и думал, уникальный случай :-) По общей практике, насколько мне известно, остекление лоджий не является перепланировкой, поэтому никаких доп. согласований не требует. Но у вас ведь особые условия - олимпиада и всё такое прочее. В вашем случае я даже боюсь предположить, какие последствия могут возникнуть. Может быть, Вам установить какие-нибудь съемные конструкции, теперь ведь возможности неограниченные. В крайнем случае снимете на время олимпиады. А так... не вижу методов принудить Вас убрать остекление. Другая сторона медали, глядя на Вас все начнут стеклить вразнобой и Ваш дом потеряет первозданную и неописуемую красоту, заложенную в проект архитектором. Ну а то, что запуганы, так ведь это... дело-то не в страшилках, а в мере ответственности, предусмотренной за те или иные деяния. За то, что кондишн размещен в Вашей лоджии не в специальной нише, Вас ведь не расстреляют. Вопрос эстетики, не более того.

Петр Викторович 23.11.2012
реестр членов товарищества; загадочная вещь, в ТСЖ вступали получается домами, со слов, есть списки, подписи собственников по результату собрания дома... и есть и нет,кто то что то подписывал, а что подписывал не помню. насколько я понимаю, должно быть заявление о присоединению к существующему ТСЖ
далее, от устава смотреть: ревизионная комиссия выбирается общим собранием, не более чем на 2 года и закрутилось, 400 собственников собрать для принятия решения не реально) собстаенники помещений как бы есть, но кто является членом ТСЖ кто не является,, результатом, нет необходимого согласно устава процента голосов, отсутствует утвержденная смета, отсутвует легитимная ревизионная комиссия
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе; - сделали попытку провести инвентаризацию имущества, только сопротивление со стороны руководства, затея провалилась.
фактически, присоединение новых построенных домов происходило без согласования с членами уже существующего ТСЖ, значит незаконно?
еще интереснее, новый дом строительная компания, условно, сдала целиком осенью, а собственники получили свидетельства о регистрации имущества позднее, каким тогда образом дом попал на баланс ТСЖ(должно быть решение собственников)? в итоге тсж должно заплатить за тепло/воду/свет больше, чем получило доходов, отсюда разница,убытки, которые частично покрывались за счет жильцов. и этот долг по наростающей и перетекающий во временном промежутке теперь иркутск энерго руки выламывает, долги выбивает за оказанные услуги, пени накручивает за просрочку,
причем на эти грабли наступили несколько раз.
Решение ,в принципе на поверхности, заморозить долг по коммунальным услугам, чтобы пени не щелкали, и погашать за не за счет жильцов, а за счет доходов от рекламы, сдачи общего имущества ТСЖ в аренду. по крайней мере, выйти на безубыточность в текущем периоде. начинать выстраивать иерархию управления ТСЖ с нуля, новый устав, отражающий жизно общества в современных реалиях. вся беда как собрать 400 человек притом непонимании и безразличии, когда в своем подъезде 20 человек не могут решить кто будет старший и ответственный, и кто должен, добиться нужного результата. проводить микрособрания поподъездно?

На самом-то деле 400 не так уж и много. В одном Иркутском ТСЖ было 1500, провели гигантскую работу, но в итоге их сожрала крупная УК, которая не могла упустить финансовые потоки. Вам бы не валить всё в кучу, а начать поэтапно. Собрать инициативную группу. Из 400 можно человек пять набрать. Впятером провести тотальное анкетирование. Из четырех сотен пятьдесят анкет заполнят, уже нормально. Примерная форма анкеты в книжке есть. Выявить желающих работать в инициативной группе, в правлении, в обслуживающем персонале, в рев. комиссии. В конце концов выявите настроения людей, хотят ли они сохранить ТСЖ, или им это вообще не надо. В итоге кол-во членов ИГ увеличится, это уже команда, с которой можно что-то сдвинуть. Далее готовите собрание по ЖК, методик теперь расписано достаточно. Инициируете очное собрание, придут пять человек – не беда, зафиксировали отсутствие кворума и продолжили собрание в заочной форме. Теперь уже можно собираться по подъездам, разъяснять политику партии на данном этапе развития общества, вручать бюллетени голосования, затем собирать уже заполненные. Это самый сложный этап. Важно сформулировать правильную повестку дня, что бы скопом решить все ваши вопросы. Если всё получится, переходите к экономике. Сводите в кучу расходную часть, включая долги, получаете понимание о необходимых доходах. Исходя из этого считаете жилищные тарифы. Это всё дело техники, рассчитаетесь, главное популизмом не заниматься. Если не получится, ТСЖ ваше развалится вместе с надеждой на светлое будущее.
Как создавали, кто создавал, чего теперь об этом печалиться. Это в прошлом и борьба с прошлым – одна из форм сумасшествия. Развалить его вы успеете всегда, не лучше ли попытаться выжать из созданной структуры максимальную пользу для всех? Членство в ТСЖ – дело добровольное, возникает на основании заявления. Однако надо вам сказать, что в 95 процентов ТСЖ никто никаких заявлений не писал. В этом случае такое ТСЖ подлежит ликвидации. И что? Никто еще на этом основании ничего не ликвидировал.
Я консультировал одно ТСЖ в прошлом году, два миллиона долгов за тепло, не знали, что делать, сидели год без горячей воды, но били себя в грудь: у нас самая низкая в городе квартплата. Попросил цифры, кое-как выдали, оказалось, что тратят на себя 20 руб. с квадратного метра, а начисляют в квартплате 10. Реально собирают 7. Когда показал им, еще долго понять не могли, что теперь с этим делать? Говорю: или расходы снижайте вдвое или доходы увеличивайте. – И что, говорят, - сможем с долгом рассчитываться? – Да нет, говорю, - только концы с концами сведете. Не послушали, через восемь месяцев ТСЖ не стало. Выводы делайте сами.

Татьяна 23.11.2012
Подскажите как поступить в сложившейся ситуации, чтобы избежать административных и др. штрафов и наказаний. Дело в том . что на собрании жильцов было принято решение ,землю под жилым домом собственники должны оформить самостоятельно каждый на свою долю., Данное оформление на сегодняшний момент не выполнено.

Не вижу проблемы. Никто вас не накажет за то, что вы не оформите земельный участок в собственность. Это ваше дело - оформлять, или не формлять. что касается процедуры, то решение, которое вы приняли, исполнить вообще вряд ли реально. Лучше в этом случае выбрать общим собранием одного из собственников, наделить его полномочиями, оплатить его работу. По моему мнению во многих случаях оформлять в собственность землю вообще смысла нет. Подробней можете посмотреть здесь: http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=84945&st=350

ева 22.11.2012
Могу ли застеклить лоджию самостоятельно?
Где проходит граница по лоджии моего и фасада города?
Внутри лоджи могу ли я поставить все что хочу?
прошу поподробней по обостройство лоджии в частности остекленения
и сколько надо отступить от перил чтобы поставить все таки остекленение ?

Видится мне, время простых вопросов прошло. Здравуйте! В моей практике не встречалось случаев, когда собственникам кто-то запрещал стеклить балконы и лоджии, если только это уж совсем запредельно не нарушало архитектурный облик дома. Случалось, что над балконами устраивали козырьки, на которых скапливался снег и падал на голову прохожим. В этом случае виновным признавали собственника квартиры, самовольно установившего такой козырек. Это надо учитывать. Возможно, у вас какой-то особый случай, тогда следовало бы уточнить, в чем заключается его уникальность. В своей лоджии Вы можете ставить всё, что хотите, однако не следует это понимать так, что можно ДЕЛАТЬ всё, что угодно. К примеру нельзя самовольно выносить стену между квартирой и лоджией, устанавливать в лоджии радиаторы отопления и т. п. Что касается фасадов. Фасад дома является несущим ограждающим конструктивным элементом здания. Это общее имущество всех собственников помещений в доме. По лоджии надо смотреть, в зависимости от конструкции ограждения.

Анна 21.11.2012
Здравствуйте,Какие документы имеют право затребовать собственники у ТСЖ,как проверить работу ТСЖ если нет ревизионной комиссии? Спасибо

Здравствуйте. Ответ на ваш вопрос достаточно исчерпывающе раскрыт в ЖК РФ:

Статья 143.1. Права членов товарищества собственников жилья ...

3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Эти нормы введены поправками в ЖК, вступившими в силу 17 июня прошлого года.
Таким образом вы можете требовать всё вышеперечисленное у правления вашего ТСЖ. Направьте запрос в письменном виде, в письме сошлитесь на нормы закона. Если не предоставят, можете обратиться в суд с иском. Если ситуация совсем запущенная, есть варианты: инициировать общее собрание и либо переизбрать правление, либо избрать ревизионную комиссию. К сожалению, легких путей в жилищном хозяйстве не предвидится, если хотите достичь результата, на всякий случай настраивайтесь на возможные трудности. Это актуально не только для ТСЖ, но и для других способов управления.

Петр Викторович 20.11.2012
Добрый день,читал вашу книгу, наше ТСЖ находится в городе-спутнике Иркутска, входит в него порядка 18 одноподъездных домов.(тсж начиналось с 3 домов, по мере постройки добавлялись еще) столкнулись с ситуацией безразличного отношения к своему имуществу, сложностью управления такой организацией, присутствует задолжность за коммунальные услуги, по другим домам, не решен вопрос оплаты за потребление тепла по переведенным в нежилые помещения, а также с перерасходом тепла, и соответственно завышение тарифов, за средства, собираемые с одного дома, оплачиваются проблемы и долги других домов. присутствует определенная конфликтная ситуация. 400 квартир у каждого собственника свое мнение.на собрание большинство не ходит,решения тСЖ не легитимны, система доверенностей на право решение вопросов не прошла. считаю, развал ТСЖ вопрос времени,
Вопрос, какие документы необходимы для выхода из состава имеющегося ТСЖ, долгов за нашим домом по услугам нет, второй вопрос, как будет делиться территориально двор(уборка) и мусорные контейнеры ( стоят в 1 месте поставить контейнер отдельно возможности нет)- возможность субдоговора на обслуживание с основным ТСЖ или решать вопрос с обслуживающей компанией?

Здравствуйте. Вы перечислили общие реальные проблемы нашего жилищного хозяйства и отношения собственников к своему общему имуществу. Всё это замешано на непрофессионализме правления, в итоге имеете то, что имеете. Надо сказать, что ваше ТСЖ – практически идеальные условия для работы, и если оно развалится, вам больше никогда не удастся создать ничего подобного. Жаль, что так получается.
По существу:
ЖК РФ Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
3. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение;

4. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме
Однако всё это не очень понятно. На практике я сталкивался со случаями выхода отдельных домов из действующего ТСЖ по следующей схеме:
Инициируется общее собрание собственников в отдельном доме. Принимается соответствующее решение о выходе дома из ТСЖ. Этим же собранием избирается лицо, уполномоченное общим собранием во исполнение решений общего собрания. О принятом решении уведомляется правление ТСЖ с приложением протокола решения общего собрания. Осуществляется передача документации по дому (перечень в ПП РФ 491) и всех необходимых данных, по начислениям, оплате и т. д. Если ТСЖ не будет оспаривать ваше решение в суде, то всё может получиться. Но, как правило, такие схемы проходят в полуживых ТСЖ, которым уже всё равно, кто ушел, а кто пришел. При этом вы изначально, еще до выхода из ТСЖ, должны четко понимать свои дальнейшие действия после выхода, что бы дом не оказался бесхозным. Я имею в виду выбор способа управления. Границы придомовой территории определены межеванием, запросите данные по вашему земельному участку в КУМИ. Площадка мусоросборник, скорей всего, останется с вами, а вот контейнер придется арендовать или покупать. Договор на вывоз ТБО заключить можно будет по вашему выбору – хоть напрямую со спец. организацией, хоть с ТСЖ. Если выберете управляющую организацию, то это будет её головная боль. И всё-таки я рекомендовал бы вам подумать, как сохранить ТСЖ. Вариантов много: нанять профессионального управляющего, управляющую организацию, переизбрать правление и т. п. Удачи!

Лариса 16.11.2012
Я живу в поселке, возле Челябинска. Один ТСЖ в долгах, не действует, вторым для работы создан ТОС. Однако ТОС не может в полной мере исполнять работу ТСЖ, так как не может обязать жителей производить оплату за комм.услуги. Более половины поселка просто не платят "добровольные" взносы. В итоге, в поселке нет уличного освещения, не вывозится мусор, не чистятся дороги. Надоело все это нам.
Можем ли мы создать своим, отдельным кварталом в поселке кондоминимум - свое управление. Можем ли мы действовать без образования юр.лица. Что вы посоветуете сделать?

Что бы дать конкретные рекомендации, нужны хотя бы минимальные исходные данные:
Что за поселок, есть ли управляющая организация, количество домов, этажность, сколько помещений в составе домов, количество и состав домов в вашем квартале.
Я так понимаю, что поселок поделен между двумя ТСЖ, одно из них в долгах и не действует. В этой связи важно понимать, что за ТСЖ, сколько долгов и за что? Возможно ли переизбрать правление, утвердить тарифы на управление, содержание и текущий ремонт и вывести ТСЖ из кризиса?
Второе ТСЖ создало для работы ТОС. Для какой работы? ТОС – это территориальное общественное самоуправление, управляет территориями, но не домами. Вы правы в том, что «ТОС не может в полной мере исполнять работу ТСЖ, так как не может обязать жителей производить оплату за комм. услуги». В плане управления домами ТОС никого и ни к чему понудить не вправе. Нет в жилищном законодательстве способа управлении – ТОС. У него другие функции. Кстати, понятия "кондоминиум" в современном российском жилищном законодательстве тоже нет.
Если вы хотите обойтись без создания юридического лица, то у вас два варианта:
Первый - непосредственное управление, каждый сам, от своего имени заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и сообща, по решению общего собрания собственники помещений нанимают организацию подрядчика, либо выбирают из своего состава уполномоченное лицо, которые будут заниматься управлением домами и содержанием общего имущества на оговоренных общим собранием условиях.
Второй – нанять профессиональную управляющую организацию.
Как вариант, но с созданием юр. лица - можно выйти из состава действующего ТСЖ, создать свое ТСЖ и начать деятельность с нуля. Но это, опять же, зависит от состава домов в вашем квартале. По закону ТСЖ можно создавать в одном многоквартирном доме . В нескольких домах ТСЖ можно создать в том случае, если суммарное количество квартир в них не превышает 30.
В крайнем случае можете обратиться в администрацию, которая должна будет выбрать для ваших домов управляющую организацию по открытому конкурсу.

Галина 21.10.2012
Добрый день, Константин!У нас строится ЖК, некоторые бс уже сданы и в них живут, большинство домов еще в стадии строительства. Те люди которые живут в домах постоянно на форумах жалуются, их не устраивает УК, а другой лучше найти и предложить никто не может. Все жители хотят прозрачности, чтобы видеть куда уходят деньги, чтобы на наши заявки реагировали в ближайшее время, а не через 1 месяц, чтобы все доверяли. Никто не может прийти к одному решению, или предложить лучше. ТСЖ создавать? Обсуждали этот вопрос, никто не готов, либо не созрели.

Что вы нам можете порекомендовать? Будем вам очень признательны

Здравствуйте!
Проблема новостроек в том, что заселяющиеся дольщики, либо граждане, иным образом получившие жильё, на первых порах не являются собственниками. Акты приемки-передачи квартир подписаны, обязанность по оплате возникла, однако пока право собственности у большинства (более 50 процентов проживающих) не зарегистрировано, инициировать общее собрание собственников помещений вы не можете. В связи с отсутствием собственников. Раньше это было пробелом в законодательстве, но с 17 июня 2011 года в ЖК РФ были внесены поправки, которые уточнили особенности выбора способа управления сданными в эксплуатацию новостройками. Теперь в течение 10 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, районная администрация должна назначить управляющую организацию по конкурсу. если этого не произошло, то временно, до проведения конкурса, управление осуществляет либо сам застройщик, либо организация, с которой застройщик заключил договор управления. Поэтому порекомендовать я вам могу следующее: быстрей регистрировать право собственности и реализовывать предоставленные законом права собственников, требовать от назначенной застройщиком управляющей организации исполнения условий договора, либо требовать от районной администрации исполнения обязанности по проведению открытого конкурса. ТСЖ вы можете создать тогда, когда сможете инициировать общее собрание собственников помещений, т. е. когда большинство из вас зарегистрирует право собственности. Особенности создания ТСЖ в условиях изменений в законодательстве я раскрою в следующих ответах.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.