Особенности Иркутской ипотеки Рубрика: Ипотека На вопросы отвечает Папсуева Елена, Директор территориального центра по подготовке и сертификации брокеров, Президент Восточно-Сибирской Ассоциации брокеров. А как же обстоят дела с кредитованием в нашем регионе? Большинство банков прекратило кредитование новостроек, в настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на вторичном рынке. К тому же банки пересмотрели ставки по займам в сторону повышения. Как отмечают сами банкиры, спрос на ипотечные кредиты упал в 3.5. раза по сравнению с прошлым годом. Кроме повышения ставок по ипотеке банки ужесточили требования к доходам заемщика. Назвать привлекательными и доступными сегодняшние ставки не поворачивается язык. В Иркутске ипотечные кредиты выдаются банками от 11-23% годовых, все зависит от первоначального взноса и срока кредитования. Многие эксперты уже предрекают крах ипотеки в 2009 г. Нестабильность курса рубля, рост безработицы, неясность перспектив цен на недвижимость, падение уровня доходов населения – все это останавливает развитие ипотеки в целом. Но пока у нас в Иркутске есть спрос на жилье, и ипотека остается пока единственным выходом – купить жилье в рассрочку. Над чем мы и продолжаем работать даже в условиях кризиса.

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.

Список вопросов

Александр
Скажите пожалуйста, какие сейчас документы, справки надо предоставить для получения ипотечного кредита? Обязательно ли нужны поручители?
Какими будут мои расходы по оформлению кредита? Сроки оформления ипотечного кредита?

Добрый день Александр ! Для получения ипотечного кредита существует Стандартный пакет документов: заявление – анкета (на бланке Банка); копии паспортов заемщика (созаемщика) и поручителей (с 1 по 19 страницу, 9 разворотов); документы, подтверждающие величину доходов и размер производимых удержаний Заемщика и его Поручителя: для работающих – справка предприятия(2НДФЛ), на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев или на бланке Банка; выписка из трудовой книжки, Копия трудового контракта, заверенная работодателем на всех страницах, Копия страхового свидетельства пенсионного страхования (с двух сторон), Копия свидетельства ИНН, Копия свидетельства о браке и/или свидетельства о расторжении брака, Копия свидетельства о рождении или паспорта детей (желательно и по совершеннолетним детям), Копия военного билета (все страницы), Копия водительского удостоверения (с двух сторон), Копия договоров кредитных с выписками со счетов учета и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (при наличии). Но не все банки требуют наличие этих документов. В некоторых банках Иркутска есть ипотечные программы, где поручители не нужны. Расходы Ваши будут в зависимости по какой программе вы будете оформляться и в каком банке. Срок оформления зависит от банка и ипотечной программы в среднем это занимает от 5-ти дней. Более полную информацию вы можете получить у нас в офисе, запись по тел. 8(3952)20-98-77.

Галина
Возникла такая ситуация: взяла ипотечный кредит, исправно вносила ежемесячные платежи, а потом жизненная ситуация изменилась - осталась временно без работы. Можно ли на какое-то время отсрочить погашение кредита, продлив срок?

Если у Вас Галина возникли финансовые трудности и вы не может в полном объеме исполнять свои обязательства перед банком, во-первых, изучите договор. Скорее всего, там предусмотрено, что в некоторых форс-мажорных обстоятельствах банк имеет право на подобный шаг. Есть ли у вас возможность перезанять денег по знакомым или иным способом собрать сумму, нужную для погашения кредита? Если да — то, возможно, единовременное окончание отношений с банком будет наилучшим выходом из ситуации. Если совсем не получается погасить кредит — стоит написать заявление о реструктуризации т.е. рефинансировании кредита или пересмотре условий кредитного договора по причине временной потери работы. Если банк дорожит своей репутацией и лояльно относится к своим клиентам, то он пойдет на то, чтобы дать вам временную отсрочку, или обсудите с банком вопрос о возможной реструктуризации обязательств. Как правило, речь идет об увеличении срока кредита. Конечно, для банка лучше ежемесячно погашать небольшую, хотя бы символическую часть долга, чтобы ваши действия не подпадали под статью УК РФ о злостном уклонении от кредиторской задолженности.
Это проще, чем судиться. В любом случае на суде вам пригодятся доказательства того, что вы не отказывались от своих обязанностей по кредиту и «не играли в прятки» с банком.

Можно также обратиться в банк с отказом на предоставление своих персональных данных третьим лицам (согласие на это — непременный пункт кредитного договора). Таким образом, банк будет ограничен в праве передачи ваших данных третьим лицам, а именно коллекторскому агентству. Стоит поставить на копию этого заявления отметку банка . В любом случае нужно договариваться с банком. Главное при потере работы — не паниковать и не скрываться от банка.

Елена Королева
Ваше мнения о перспективах развития земельной ипотеки?

Земельные участки могут быть Предметом ипотеки. Главное условие, чтобы передаваемые в ипотеку земельные участки были свободны и не заложены в обеспечение другого обязательства. Для того, чтобы сказать точно, в каком Банке возможно получение Вами кредита, необходимо знать некоторые Ваши параметры: размер совокупного дохода Вашей семьи, срок на который Вы хотели бы получить кредит, на какие цели Вы хотели бы получить кредит, Ваше служебное положение. Как правило, условия получения ипотечного кредита под залог земельного участка везде практически одинаковы, это наличие первоначального взноса в размере 20 – 30% и процентные ставки на 1-2% выше, чем при залоге квартир. На сегодняшний день рынок кредитования строящейся загородной недвижимости развит слабо. Единственное, что меня действительно огорчает, как ипотечного брокера, это то, у нас почти исчезла программа кредитования загородной недвижимости. Она и до кризиса была слабо развита в Иркутске, а теперь программа закрыта практически во всех банках. Но я глубоко убеждена: в нашем регионе кредитование коттеджной застройки будет востребовано, не смотря ни на что. Этот вид кредитования интересен для горожан, которые, в будущем планируют переезд за город. У загородной ипотеки хорошее будущее.

Толмачов Максим Александрович
Когда можно ожидать снижения процентных ставок до приемлемого (мирового) уровня?
В какой валюте сейчас выгоднее брать ипотечный кредит?

Максим Александрович я могу здесь привести официальную статистику. Помощником президента РФ Аркадием Дворкович было заявлено, что в 2009 году объем российского ипотечного рынка сократится втрое – до 200 млрд. рублей. Он отметил, что по итогам 2008 года объем рынка ипотечного кредитования достиг почти 700 млрд. рублей.
Также Аркадий Дворкович заявил, что уже в текущем году возможно снижение средних ипотечных ставок за счет государственной помощи Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.
Напомним, обновленный план реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" предусматривает, что к 2012 году ставки по ипотечным кредитам снизятся до 10% годовых.
В последнее время на рынке ипотеки появляются и хорошие новости: банки объявляют о снижении ставок и возобновлении старых программ. "Дельтакредит" снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах и увеличил срок предоставления кредита до 20 лет. Теперь минимальное значение ставки в рублях составляет 13,5%, в долларах — 9,5%. В программах с плавающей ставкой фиксированная часть кредита в долларах снижена с 7% до 6%. С июля Газпромбанк снизил ставки на 0,5% по программе на покупку квартир.
Поэтому вам решать: сейчас оформлять кредит или ждать 2012 года. Лично я беру кредиты в рублях.

Павел Викторович
Существуют ли какие-либо особенности ипотечного кредитования, характерные именно для иркутского рынка?

Павел Викторович для Иркутска нет никаких особенностей. Многие программы наоборот свернуты. Ипотеку можно получить только на вторичное жилье в Иркутске,Ангарске,Шелехове. У меня недавно на мастере-классе были руководители агентств недвижимости из других регионов. Там действительно ипотечные программы свернуты даже на вторичное жилье. Банки не кредитуют. У нас пока есть выбор среди ипотечных программ в этом сегменте.. До июня в Иркутске была программа с первоначальным взносом 10 %.,

Петрова Юля
Я получаю неплохую зарплату, но неофициально. Могу ли я в этом случае надеяться на получения ипотечного кредита?

Юля! В Иркутске есть ипотечные программы, где учитываются при расчете кредитного лимита все ваши доходы. Большинство коммерческих банков при рассмотрении заявки на выдачу кредита учитывают как "белый" (т.е. подтвержденный справкой по форме 2 НДФЛ), так и "серый" (подвержденный справкой по форме банка) доходы. От доброй воли Вашего работодателя зависит, сможете ли Вы подтвердить Ваш "серый" доход.
При расчете суммы кредита банк учитывает следующие факторы: срок кредитования, состав и ежемесячный доход семьи. Справку «по форме банка» выдает, как правило, работодатель. При наличии такой справки процент повышается, но не критично. Чтобы корректно ответить Вам как правильно перед банком подтвердить Ваш совокупный доход в т.ч. серую часть зарплаты и создать положительный «портрет» заемщика перед кредитным учреждением необходимо знать всю специфику именно вашей ситуации. Для индивидуальной консультации можете связаться со мной по телефону 681-627.

Анатолий Владимирович
Какие опасности могут подстерегать при использовании ипотечного кредита. Могут ли изменится условия погашения после подписания договора.

Анатолий Владимирович! Вообще, банки вправе повышать ставки по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. Такое право предусмотрено у многих банков, в том числе и у крупнейших. Например, Сбербанк вправе «в одностороннем порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решения по повышению учетной ставки (ставки рефинансирования)». В городе Иркутске пока не выявлено случаев, чтобы банк менял ставку по уже выданному кредиту, ссылаясь на кризисные меры.
Законодательством предусмотрены обязательные требования, как к форме договора ипотеки, так и к его содержанию. Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества, по которому кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения должником обязательств перед кредитором. Во-первых, нужно внимательно изучить договор. Скорее всего, там предусмотрено, что в некоторых форс-мажорных обстоятельствах банк имеет право на подобный шаг. Банк имеет право в одностороннем порядке повысить ставку вознаграждения если это предусмотрено договором. В соответствии с действующим законодательством изменение каких-либо условий договора возможно на основании закона или по соглашению сторон договора (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Законодательством не предусмотрено возможности одностороннего увеличения процентных ставок по кредиту со стороны банка. Поэтому некоторые банки включают такое условие в кредитный договор. Если банк в одностороннем порядке увеличивает процентную ставку, то такое действе может быть обжаловано в суде. Заемщик имеет право не согласиться на подписание дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту и отказать банку. Ведь ставка по ипотеки – это тот ключевой фактор при выборе ипотечной программы в этом банке. Но если вы сами подписываете дополнительное соглашение об увеличении процентной ставки по кредиту, то ситуация выглядит уже иначе. Вы добровольно принимаете на себя обязательство выплачивать кредит по повышенной процентной ставке. Тут банк полностью соблюдает условия действующего законодательства. Поэтому при подписании каких-либо бумаг с банком, сейчас следует быть особенно внимательным, а лучше обращаться к юристам, практикующим в банковском праве.
Но и не забывайте, что Банк вправе проверять не только фактическое наличие у заемщика собственности, но и ее состояние и условия содержания. Если они не соответствуют условиям договора, банк может потребовать досрочного погашения кредита. Такое право возникает у банка и при нарушении заемщиком сроков внесения платежей. При невыполнении требования о досрочном погашении банк накладывает взыскание на заложенную недвижимость, что влечет за собой прекращение прав пользования, в том числе проживания заемщика и любых других лиц на закладываемой площади. Если процентные ставки кредита могут изменяться в течение срока действия кредитного договора с определенной этим договором периодичностью и по определенным правилам, то такие ставки называются переменными или плавающими. Обычно переменная ставка на начало выплат несколько ниже, чем фиксированная. Но есть риск, что она поднимется в будущем. Поэтому как юрист советую Вам: прежде чем подписывать - внимательно читайте договор.

Андрей
Есть ли какие-либо ограничения в выдаче ипотечного займа молодым людям в возрасте до 27 лет, не служившим в армии.

Ограничения есть. Что касается военного билета, то потребуется он или нет, будет понятно только после выбора Вами банка. Для решения данного вопроса лучше всего обратиться к специалисту, который проанализирует Вашу ситуацию и подскажет решение. Запись по тел. 8(3952)20-98-77.

Антон
Сколько банков в Иркутске дают ипотеку, и какой минимальный первоначальный взнос нужен? Сколько стоят ваши услуги?

Сегодня на рынке существует множество различных ипотечных программ. В каждой из них есть целый ряд параметров, таких как: сумма кредита, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения, размер комиссии за выдачу кредита и т.д. Общее количество таких параметров может быть более пятидесяти. Однако не все они имеют одинаковое значение. Заемщику самостоятельно не всегда легко разобраться, какую программу кредитования выбрать: с "фиксированной" процентной ставкой или "плавающей". Если процентные ставки кредита могут изменяться в течение срока действия кредитного договора с определенной этим договором периодичностью и по определенным правилам, то такие ставки называются переменными или плавающими. Обычно переменная ставка на начало выплат несколько ниже, чем фиксированная. Но есть риск, что она поднимется в будущем. В городе Иркутске ипотеку выдают очень многие банки. Мы не прекращали и не сворачивали свою деятельность по оформлению ипотечных кредитов. Более полную информацию вы можете получить на сайте www. kv-realty.ru Минимальный первоначальный взнос составляет 30 % от стоимости объекта. Наши услуги составляют 0,5-1 % от стоимости объекта недвижимости. Если Вы приобретаете недвижимость у нас - то услуги для покупателя бесплатно.

сергей
Елена, скажите, пожалуйста, какие преимущества получит клиент при обращении к вам, нежели он будет работать напрямую с банком?

Кредит нельзя продать с таким же успехом, как, например, компьютор. При продаже ипотечного кредита сделку нельзя считать полностью завершенной, потому что исход продажи наступит тогда, когда будет приобретен объект недвижимости. Идеальный ипотечный брокер - это в одном лице: Экономист, маркетолог ипотечного рынка, банкир, определяющий цену риска, риэлтор, который «чувствует» рынок недвижимости, и имеет большую практику проведения именно ипотечных сделок и юрист, который разбирается в юридических аспектах ипотечной сделки.
В идеале, ипотечную сделку должен вести один эксперт, – который имеет квалификацию всех вышеназванных профессий, т.е. ипотечный брокер. В этом году сдали тесты и подтвердили квалификацию ипотечного брокера только сотрудники компании Квартирный вопрос. Они не просто подбирают программу – они планирует сделку. Они выясняет всю ситуацию в целом. В связи с этим, профессионализм специалистов, работающих в этой сфере недвижимости, особенно важен, так как чрезвычайно высоки риски. На сегодняшний день около 30 % от общего числа одобренных банком заемщиков, работающих самостоятельно без ипотечного брокера реализовывают свои права на кредит и приобретают квартиру. Остальные или вынуждены отказываться от покупки, или снова возвращаться в банк для продления уведомления, чтобы начать все заново. А по статистике, сделками завершаются менее половины одобренных кредитов. Но если ипотечную программу действительно можно выбрать "нажатием кнопочки"… то почему же сделками завершаются не более половины одобренных ипотечных кредитов? Одобренные кредиты действительно подходят покупателю, но не устраивают продавца квартиры. Это как раз то, чем мы профессионально занимаемся вот уже несколько лет. В ипотеке клиенту нужно не только одобрение – нужна сделка, а, значит, придется получить одобрение у Продавца – физического лица. Кроме того, нужно еще одобрение недвижимости банком и страховой компанией. Не все так просто как кажется. Заемщик работает самостоятельно - просто теряет время. Пока он почувствует рынок, поймет психологию продавцов и научиться правильно преподносить кредитную сделку, он потеряет время, а значит, и деньги. Но и второй момент, где и в каком месте Вы получите информацию о всех программах банков г. Иркутска, условиях выдачи кредитов. Покупка недвижимости в кредит – это серьезное решение для каждого заемщика. Насколько это обдуманный и необходимый шаг? Стоит ли влезать в долги на много лет вперед.

Вера
Ваши прогнозы будущего иркутской ипотеки. Спасибо.

Вера, я не знаю что будет с Иркутской ипотекой. По рынку ипотеки уже давно никто не дает благих прогнозов на этот год. Во первых, что мы знаем и не знаем о Иркутской ипотеке. Несколько лет назад ее вообще не было. Потом она появилась и очень быстро росла – с января 2006 года по январь 2009. В 2009 году кредиты продолжали выдаваться, но не в тех количествах, что раньше. Средний размер предоставляемого кредита снизился. В первые пять месяцев 2009-го по сравнению с аналогичным периодом 2008-го количество ипотечных сделок сократилось в пять раз. Меня не удивит, если количество ипотечных сделок по итогам этого года снизится в несколько раз. Причины известны всем: ожидания снижения цен на жилье, проблемы в банковском секторе и устрожение требований к кредитованию, снижение реальных доходов населения и рост неуверенности в завтрашнем дне, рост процентных ставок. Средние ставки по кредиту к 1 мая 2009 года выросли почти до 15%-17%, в рублях. Это в 2 – 3 раз больше, чем в развитых странах. Ипотека обычно рассчитывается так, что в первое время уплачиваются только проценты, а тело кредита погашается очень медленно. На ипотеку уходит половина доходов семьи и это очень много. Что мы не знаем сегодня достоверно, – динамики цен на жилье. Есть многочисленные экспертные оценки, сообщения агентств и специализированных компаний, но многие аналитики так далеки от рынка, где они берут такие факты и на основании чего они сделали такие выводы? Так что прогнозы не совпадают, противоречат друг другу. И я не буду делать никаких прогнозов. Крайне противоречивы и сведения о количестве сделок с недвижимостью – по одним данным, оно сильно упало, по другим – опять начало расти. Мое мнение - есть категория покупателей, которые выжидают и еще будут выжидать. Этот вывод я делаю из того, что веду консультации по оформлению ипотеки и покупки недвижимости. Со мной делятся мои коллеги, работающие на этом рынке, из того, что говорят потенциальные покупатели, и вообще из ожиданий населения относительно ситуации в экономике. И если цены будут падать и дальше - не удивлюсь. Но есть и вторая сторона медали - во второй половине 2009 года, когда будут достроены уже заложенные дома, строительство упадет, а где-то уже приостановлено, новых квартир станет меньше, дефицит поддержит цены, они могут пойти на вверх. И все же ждать резкого скачка цен на квартиры не стоит. Рынок недвижимости очень зависит от состояния экономики в целом. Покуда она не начнет выходить из кризиса, расцвет на одном отдельно взятом секторе невозможен. Так что, честный ответ, как и обещала в начале, – не знаю. Поэтому не надо ничего откладывать и ждать лучших времен - если есть возможность - оформляйте ипотеку и покупайте недвижимость. Другого способа приобретения жилья, я пока не вижу. Спрос на квартиры в нашей стране есть и будет еще очень долго. Люди хотят жить в нормальных бытовых условиях. Они не могут ждать, когда закончится мировой кризис. Спрос у нас на ипотеку есть, и мы кредитуем своих клиентов. Другое вопрос в каких объемах это происходит.?

Хамарханов Иннокентий
Здравствуйте. Какие банки выдают ипотеку в Иркутске? Какие условия они выставляют?

Иннокентий в Иркутске многие банки выдают ипотеку, условия у всех разные.
В конце 2008 года большинство банков прекратили кредитование новостроек. В настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, с фиксированной или плавающей процентной ставкой: В октябре-декабре прошлого года многие банки пересмотрели процентные ставки по ипотеке в сторону повышения. Разброс процентных показателей по предлагаемым ипотечным программам достаточно велик - от 14 до 30%.
В январе 2009 года ставки по ипотеке находились на стабильно высоком уровне, существенного их изменения зафиксировано не было. Несмотря на февральский рост процентных ставок, по итогам марта произошло значительное замедление, за которым в перспективе возможно последует незначительное снижение. Ужесточились требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ.
Предпочтения отдаются заемщикам способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры.
Снизился средневзвешенный срок кредитования - с 16 до 12,5 лет. Изменились критерии профессиональной принадлежности заемщика - сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска». Более полную информацию вы можете получить у нас в центре ипотечных программ. Запись по тел. 8(3952)20-98-77.

* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.