+   Добавить объявление
Вход / Регистрация
Недвижимость Иркутской области

Версия для печати

Главная > Конференции по недвижимости > Аренда коммерческой недвижимости

Пятых Вячеслав Владимирович, Заместитель генерального директора по правовому обеспечению ООО

Аренда коммерческой недвижимости

Рубрика: Коммерческая недвижимость

На вопросы отвечает Пятых Вячеслав Владимирович, Заместитель генерального директора по правовому обеспечению ООО "Новация".

- Основные тренды на рынке аренды коммерческой недвижимости;
- Юридические аспекты договора аренды;
- Регистрация договора аренды;
- Роль агентства недвижимости на рынке арендных отношений.



Поделиться

Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.


Список вопросов

Ольга Сергеевна 14.03.2016
Здравствуйте, Вячеслав Владимирович! Читала, что АН "Новация" проводит круглые столы по коммерческой недвижимости. У меня вопрос - Где посмотреть информацию о дате и месте проведения и на каких условиях стать участником?

Ольга Сергеевна добрый день! "Круглый стол по коммерческой недвижимости" проводится 2 раз в год: апрель и ноябрь. Ноябрьский «Круглый стол» проводиться традиционно в рамках Ярмарки недвижимости в Сибэкпоцентре, выбор места для проведения апрельского Круглого стола зависит от темы. В работе принимают участие все, кто имеет отношение к рынку коммерческой недвижимости, и мы всегда рады новым участникам и расширению географии. По всем вопросам участия в работе «Круглого стола по коммерческой недвижимости» Вы можете уточнить по тел. (3952) 622-905, 622-908. С уважением, Пятых Вячеслав Владимирович.


Владислав 14.03.2016
Есть ли у Вас помещения под продуктовый магазин в жилых комплексах? Какая аренда?

Добрый день! Размер арендной ставки в Октябрьском районе от 400р/кв.м. до 1200р/кв.м., зависит от месторасположения и общей площади. Можем Вам предложить ряд отличных помещений как в Октябрьском районе так и в Свердловском. В удобное для Вас время будет организован показ, записаться на который Вы можете, позвонив по тел. (3952) 622-908, 622-905. С уважением, Вячеслав.


Владислав 14.03.2016
Добрый день! Вячеслав у нас такая ситуация: магазин, который мы снимаем продали и нас выселяют. Если у нас в договоре не было написано про такую ситуацию как нам быть?

Владислав, добрый день!
Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).


Ирэн 13.03.2016
И еще вопрос. Если вдруг предложенные Вами варианты мне не подойдут- на каких условиях вы занимаетесь подбором?

Ирен, еще раз здравствуйте!
Если вдруг предложенные нами варианты Вам не подойдут, мы можем подписать с Вами договор на оказание услуг по подбору помещения в аренду. Наши услуги составляют 50% от месячной арендной платы, при этом не исключаю, что половину нашего агентского вознаграждения оплатит арендодатель т.к. многие собственники помещений заинтересованы в поиске потенциальных арендаторов.


Ирэн 13.03.2016
Здравствуйте, Вячеслав. Я дизайнер. Сейчас кризис- самое время для развития. Я хочу открыть свой фирменный магазин- ателье. Подскажите, есть ли у Вас помещения, которые можно было бы использовать под мой бизнес? Заранее благодарю.

Ирен, добрый день!
Для того, чтобы подобрать для вас помещение нужно знать ваши пожелания и возможности, а так же некоторые моменты, которые уточняются при встрече или по телефону. Мы с удовольствием подберем вам помещение. Предлагаю Вам заехать или позвонить к нам в офис АН «Новация», г.Иркутск, ул. Партизанская, 112/4, тел. (3952) 622-905, 622-908.
С уважением, Пятых Вячеслав.


Анна 13.03.2016
Какие сроки можно ставить в договоре аренды? Есть ли максимальные сроки? Спасибо.

Анна, добрый день!
Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Договор, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации.


Кристина 13.03.2016
Вячеслав Владимирович добрый день! Очень актуальным вопросом сейчас для всех - арендная плата. Будем Вам благодарны за разъяснение этого важного раздела в наших договорах и есть ли ограничения по ее повышению?

Кристина, добрый день!
Договор аренды является возмездным. Главная цель арендодателя получить прибыль за переданное в аренду имущество, основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Гражданское законодательство не содержит ограничений для сторон в выборе порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Так, п.1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленный порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Для арендатора выгодно устанавливать фиксированный размер арендной платы в рублях, а также определить в договоре условие о невозможности повышения ставок арендной платы в течение определенного периода времени (срока действия договора) или не чаще одного раза в год.
При этом на сегодняшний день очень часто стороны при заключении договора аренды приходят к соглашению о повышении арендной платы не чаще одного раза в год и не более, чем на размер инфляции за прошедший год.


Антон 13.03.2016
Что такое коворкинг? Где в Иркутске он есть? И какие условия аренды?

Антон, добрый день!
Коворкинг (co-working (или coworking) — в переводе с английского языка означает «совместно работающие») — это оборудованное всем необходимым для работы пространство, сдаваемое в аренду любому желающему на необходимый срок — день, неделю, месяц, несколько месяцев. В коворкинг-центре свободные и независимыми люди, в основном фрилансеры (программисты, переводчики, дизайнеры и т.д.), используют общее пространство для своей деятельности.
Коворкинг — это нечто среднее между использованием отдельного офиса и работой дома. В коворкинг-центрах есть вся необходимая для труда и отдыха мебель, имеются компьютеры (хотя чаще коворкеры приносят собственные ноутбуки), подключенные к высокоскоростному интернету, под рукой оргтехника, в кухне стоит кулер с водой и кофемашина. Внешне коворкинг-центр мало чем отличается от обычного офиса: здесь есть рабочие места, переговорная зона, вот только работают в нем независимые друг от друга люди.
На сколько мне известно первый Коворкинг – центр в Иркутске был открыт в прошлом году и расположен он на шестом этаже делового центра "Лермонтов" (напротив Политеха).


Оксана 11.03.2016
Вячеслав Владимирович, добрый день. Помогите разобраться, при регистрации договора аренды, если одна из сторон физическое лицо, а другая юридическое может ли оплатить гос пошлину за регистрацию договора только физическое лицо?

Оксана, добрый день!
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п.1. ст.51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно Вы абсолютно спокойно можете заплатить гос.пошлину 2 тыс.рублей и обратиться за регистрацией договора аренды от имени физ.лица. Вы сдаете договор в трех экземплярах, а после регистрации забираете два экземпляра договора, один из которых передаете второй стороне.


Алена 11.03.2016
Вячеслав, ещё подскажите пожалуйста, насколько выгодно открывать офисы продаж туристическое компаний в торговых центрах?

Алена, добрый день!
Мне кажется, что все зависит от качества оказываемых услуг этой туристической компании. Если компания себя хорошо зарекомендовала, то к ней клиент приедет и в отдельный офис так сказать целенаправленно. А в торговых центрах упор делается все же на проходимость, при этом арендная ставка там повыше чем в обычных офисных помещениях.


Алена 11.03.2016
Здравствуйте Вячеслав, нам необходимо найти в аренду помещение под туристическое агентство в Октябрьском и Свердловском районах от 30 до 50 кв.м. Есть ли у Вас предложения?

Здравствуйте Алена! Помещения небольшой площадью всегда пользуются популярностью. Арендатор на них находится достаточно быстро. У нас есть несколько подобных объектов. Предлагаю Вам заехать или позвонить к нам в офис, я думаю, мы сможем Вам помочь. АН «Новация», г.Иркутск, ул. Партизанская, 112/4, тел. (3952) 622-905, 622-908.
С уважением, Пятых Вячеслав.


Тимур 11.03.2016
Какие документы надо запросить у арендодателя для заключения договора аренды офиса?

Добрый день, Тимур! При заключении Договора аренды Вам необходимо запросить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на Объект;
- Технические документы (тех.паспорт, кадастровый паспорт), акт границ ответственности по сетям, возможно договора на коммунальное обслуживание;
- Свидетельство о праве собственности на Объект;
- Выписка (на текущую дату) из ЕГРП;
- Документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды;
- Если собственник юридическое лицо, то необходимо запросить учредительные документы (Устав, Св-во о рег.юр.лица, Св-во о пост. на налоговый учет, приказ о назначении ген.директора);

С уважением, Пятых Вячеслав.


Анатолий 11.03.2016
Вячеслав Владимирович, здравствуйте! В связи с развитием наша компания ищет офис в аренду в правобережном или октябрьском, но ближе к центру, площадью 380-450 кв.м. Подскажите каков размер арендной ставки на подобные помещения на сегодняшний день, и есть ли у Вас варианты?

Анатолий, добрый день!
На сегодняшний день размер арендной ставки на офисы ближе к центру площадью в районе 400 кв.м. составляет в среднем от 500 до 700 рублей за один кв.м., но все зависит от места, качества помещения и многих других факторов. У нас есть помещения, которые смогли бы вас устроить, вам необходимо просто позвонить к нам в офис и договориться о просмотре этих помещений. АН «Новация», г.Иркутск, ул. Партизанская, 112/4, тел. (3952) 622-905, 622-908.


Евдокия 07.03.2016
Мне надо снять частный дом в магадане

Добрый день, Евдокия!
Я живу и работаю в г.Иркутске. Для того, чтобы снять дом в Магадане Вам необходимо обратиться в хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости в г.Магадане. Я думаю, они будут рады Вам помочь.


Елена П. 03.03.2016
Подскажите, пожалуйста, в каких случаях необходима государственная регистрация договора аренды нежилого помещения.Спасибо

Добрый день, Елена!
Ответ на самом деле очень простой. Если договор аренды заключен на срок более 365 дней (1 год), он подлежит обязательной государственной регистрации. Составляется он в 3-х экземплярах. Гос .пошлина для физических лиц, включая Индивидуальных Предпринимателей составляет 2 тысячи рублей, для юридических лиц 22 тысячи рублей.


Евгений 02.03.2016
Вячеслав, а что за «Завтрак с коллегами»? Как туда можно попасть?

Добрый день, Евгений!
"Завтрак с коллегами" проводится 1 раз в месяц и в нем принимают участие и все кто имеет отношение к рынку коммерческой недвижимости. Обсуждаются основные тренды, вопросы сотрудничества, мероприятия в рамках рынка коммерческой недвижимости. Следующий завтрак состоится 23 марта. Например на повестке дня январского «Завтрака с коллегами» был вопрос о сотрудничестве и в ходе общения родилось предложение о создании закрытого бизнес-клуба участников рынка коммерческой недвижимости. В апреле на традиционном «Круглом столе по коммерческой недвижимости» этот вопрос уже внесен на обсуждение. Дмитрий, если Вы являетесь участником рынка коммерческой недвижимости у Вас есть как минимум 6 причин принять участие в "Завтраке с коллегами":
1. Возможность уделить время действительно важным вещам:
+поднятие престижа и роли профессиональных услуг на рынке коммерческой недвижимости
+развитие бизнеса в рамках сотрудничества, что однозначно приведет к увеличению продаж
2. Получение реальных контактов для вашей работы (ЛИЧНЫЕ контакты).
3. Возможность рассказать о себе, о своей компании, узнать как живут соседи)).
4. Как всегда синергетическим эффектом таких встреч является рождение новых идей (как пример - создание Клуба, разработка стандартов Сотрудничества, новые совместные проекты, и даже заключение договоров аренды).
5. В результате встречи мы получаем с Вами реальный инструмент для сотрудничества с коллегами.
6. И конечно же одна из самых приятных причин - Положительные эмоции и заряд бизнес-энергией!))


Дмитрий 02.03.2016
Добрый день. У Вас последним пунктом значится роль агентства недвижимости на рынке арендных отношений. Расскажите подробнее, в чём именно заключается роль агентов,кто им платит и за что.

Дмитрий, добрый день!
Роль агентств недвижимости на рынке этой самой недвижимости расписана достаточно подробно в Интернете, в том числе и на сайте Realty Vision. А платит в основном та сторона, которая обратилась в агентство недвижимости за помощью, ну это и логично кому нужна помощь тот за нее и платит, но бывает и по другому. В частности агентство недвижимости берет за свою работу 50% от месячной арендной ставки, иногда эта сумма делится пополам между арендодателем и арендатором, но всегда это оговаривается заранее, клиент всегда должен знать, кому и сколько он должен будет заплатить.


Дмитрий 02.03.2016
Здравствуйте! Какие перспективы торгового сегмента — на фоне стремительно падающей покупательской способности?

Здравствуйте, Дмитрий.
На сегодняшний день все говорит о том, что стоимость аренды любых площадей (торговых, офисных, складских и т.д.) будет, пусть и медленно, но снижаться. Собственникам нужно быть к этому готовыми. Иначе отсутствие гибкости со стороны арендодателей может привести к потере арендаторов, которые в свою очередь пытаются максимально минимизировать свои расходы.


Виктор 29.02.2016
Здравствуйте! Слышал, в других регионах уже дошло до того, что арендодатели сдают помещения в аренду по нулевым ставкам. Лишь бы оплатить расходы на эксплуатацию и содержание. Наблюдается ли такое в Иркутске? Ваш прогноз?

Виктор добрый день! Спасибо за хороший вопрос. Действительно увеличивающаяся доля вакантных площадей заставляет арендодателей идти вслед за снижающимся вектором. В январе на «Завтраке с коллегами» (в нем принимали участие все стороны-участники рынка коммерческой недвижимости) мы как раз поднимали данную тему. Рецессия — сокращение бизнеса — падение спроса и поглощения, именно об этом говорили представители УК. Рынок коммерческой недвижимости диктует свои условия и ситуация при которой собственники зданий будут сдавать торговые, офисные или складские площади за символическую плату равную коммунальным платежам может стать реальностью для тех, кто вовремя не сориентировался и не обеспечил себя подушкой безопасности. Один из представителей УК присутствующих на «Завтраке», сказал, что им проще оставить некоторые площади пустыми, чем снизить арендную плату для новых арендаторов, а значит и для всех существующих в данном центре.


Сергей 10.02.2016
Добрый день! подскажите пожалуйста в каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя? если можно укажите ссылки на закон.

Добрый день, Сергей!
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора
При этом следует знать, что суд не всегда встает на сторону Арендодателя, поэтому необходимо знать все обстоятельства дела, а так же ознакомиться с текстом Вашего договора аренды, чтобы получить понимание возможных последствий.




* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.