+   Добавить объявление
Вход / Регистрация
Недвижимость Иркутской области
Главная > Аналитика рынка недвижимости Иркутска и Иркутской области > Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

15.10.2012 · Версия для печати

Исследование рынка земельных участков Иркутской области от компании "Инвест38".

Отметим, что в нашей компании введена новая система учета населенных пунктов и способ отнесения их к определенным трактам и направлениям. Теперь один населенный пункт, садоводство или коттеджный поселок могут входить сразу в несколько направлений оценки. Например, поселок «Молодежный» мы относим как к Байкальскому тракту, так и к пригороду Иркутска. На базе этого решения сформированы новые направления оценки, например, «Пригород Иркутска» и «По железной дороге в Слюдянку». Эти направления, на наш взгляд, заслуживают отдельного внимания, так как особо выделяются в глазах иркутского потребителя. К пригороду относятся многочисленные коттеджные поселки и жилые садоводства вокруг нашего города, это и когорта поселений за Юбилейным – Хрустальный, Изумрудный, Березовый (а их там несколько), плюс несколько садоводств-сателитов, поселки за Первомайским – Николов Посад, Сергиев Посад, Ново-Иркутский и так далее, обходя все остальные тракты. При этом «Пригород Иркутска» может быть интересен тем, кто собирается жить совсем-совсем недалеко от города, но в куда более комфортных экологических и финансовых условиях. Наш отчет покажет, насколько цены на недвижимость отличаются от истинно городских. Ну а по железной дороге в сторону г. Слюдянка издавна находится бессчетное множество садоводств с дачами, доставшихся иркутянам в советский период. Здесь свои правила, законы жизни и совсем-совсем небольшие цены.

Начнем наш обзор, как всегда, с общего взгляда на рынок земельных участков Иркутска и Иркутского района. Здесь мы рассмотрим вместе все возможные предложения рынка – очень дешевые и очень дорогие, огромные сельскохозяйственные угодья и небольшие участки для строительства. Уверенное лидерство по общему объему (количеству участков в продаже) уже несколько лет поддерживает Байкальский тракт. Он поставляет от 15 до 18% всех участков. Большинство остальных трактов держатся в районе 10-14% от общего предложения. Меньше всего участков продается по очень короткому Плишкинскому тракту (1%), Московскому тракту (2%) и не более 7% от общего числа по станциям железной дороги в Слюдянку.

А вот если судить по общей площади, то тут лидеров двое. И в их число не входит Байкальский тракт с его дорогими и маленькими землями. Это король полей овощей и злаков – Качугский тракт и его сателлит – Александровский тракт. 34% и 38% всех продаваемых площадей принадлежат им соответственно. Следующий «гигант» - тракт Култукский с широкими угодьями в районе Шелехова и поселков за ним. Ну а остальные тракты – это всего лишь 1-3% на каждого! Например, лидер «количества» явно уступил в площади – по Байкальскому тракту продается лишь 3% площади всех земельных участков.

А вот в ценах, как это не было бы странным, у нас опять другой лидер. С землей в Иркутске вот уже полтора года происходят совсем неприятные для покупателя явления. Как мы еще расскажем в этом отчете, весь 2011 год росла цена потребительского сегмента рынка земли в городе, а вот в целом по всем земельным участкам цена неудержимо начала расти как раз с конца 2011. Средняя стоимость сотки возросла со 140 тысяч до 180 тысяч рублей. И рост, судя по всему, будет продолжаться. Опять же, повторим, сейчас мы рассматриваем весь рынок в целом, а не только его часть, наиболее привлекательную для массового потребителя, поэтому существенное влияние на эту цену оказывает недвижимость в центре города, цена на которую превышает все разумные пределы. По остальным трактам средняя цена практически не изменилась за два года, лишь небольшие коррекции в сторону снижения были, как мы уже неоднократно отмечали, у Байкальского тракта.

Рассматривать рынок в целом достаточно неблагодарное занятие – существенное влияние на него оказывают факторы элитарности земли, цена для больших площадей сельскохозяйственных угодий формируется уже иным образом, а земельный участок на ул. 1-я Советская в Иркутске стоит совсем не так, как, например, такой же в Жилкино. Поэтому самое время взглянуть на рынок массового потребителя (на диаграммах, кстати, показан как раз только этот сегмент рынка). На недорогие земельные участки (до 2 млн. рублей) и небольшой площадью (до 100 соток). Сначала взглянем на количество участков в продаже. И, в отличие от рынка в целом, в этом сегменте все более-менее равномерно. Тракты в сторону Мельничной пади, Александровский, Байкальский, Голоустненский, Качугский, Култукский обладают 11-16% от общего числа участков в продаже. Совсем немного, как, впрочем, и всегда, у Плишкинского тракт с 1% и 3% у Московского (Красноярского) тракта. За последние три года эти соотношения практически не изменялись, но исключение составляет Иркутск. Объем предложений недорогих участков массовой доступности с 2010 года сократился более чем в полтора раза! С 14% от общего числа до 9%! При этом темпы падения не изменяются, поэтому можно предположить, что количество доступных продаваемых участков в городе будет только сокращаться.

И по общей площади земли это снижение также проявляется. В таких же пределах. С таким же темпом и с аналогичным прогнозом. А другим трактам принадлежит от 10 до 15% всех земель по общей площади. Исключения известны – Плишкинский и Московский тракты. Интересно посмотреть на средний размер продаваемого участка. Самые большие участки, аж по 18 соток продают по Качугскому тракту. Недавно его почти догнали Голоустненский и Александровский тракты с 16 сотками, а небольшие земли в Иркутске – не более 10 соток. И эта тенденция последние годы не меняется, что, возможно, и радует. Ну а самые крошечные участки – нарезки по садоводствам на станциях железной дороги в Слюдянку. В среднем – 9 соток, а по факту большинство – 6. Оно и понятно, советская классика.

Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

Настало время серьезно поговорить о ценах на землю. И не о фантастических ценах центра Иркутска, а о тех, что могут позволить себе граждане для строительства дачи, проживания в небольшом коттедже, посадки фруктовых деревьев недалеко от города или на его окраине, в хорошем, благополучном районе. Высокая цена на земельные участки в Иркутске в конце 2011 еще увеличилась в среднем на 10% и впервые за три года превысила показатель в 90 тысяч рублей за одну сотку. Стабильным эти года оставался Байкальский тракт (коррекция цен на нем касалась только участков с завышенной ценой) – в среднем, 70-75 тысяч рублей за одну сотку. Неожиданно в прошлом году подорожали участки по Московскому тракту. Почти на 25% с 30 до 40 тысяч рублей. Все остальные тракты держатся как раз в этих же и границах, исключение составляет, как и обычно, участки по железной дороге в Слюдянку – цена за три года снизилась почти в полтора раза! И сейчас чуть превышает 10 тысяч рублей за одну сотку. Это направление во многих отношениях считается потребителем нецелесообразным для ведения хозяйства. Сложная транспортная доступность, перенаселенность, неудобное, зачастую холмистое расположение участков, да и локальные климатические условия не могут конкурировать с тем же Александровским трактом. Хотя инженерная инфраструктура участков может конкурировать со многими садоводствами самого Иркутска, цены между ними отличаются девятикратно!

Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

Рассмотрим еще один немаловажный сегмент рынка, который легко (в отличие, например, от коттеджного строительства) поддается статистическому анализу – дачные участки. Треть всех участков поставляет Байкальский тракт. Оно и понятно. Первые несколько километров его густо усеяны старыми и новыми садоводческими объединениями, а теперь, вдобавок, осваивается и левая, неприбрежная сторона. 20% - это пригород Иркутска, 17% - в сторону Мельничной пади, 10% дач у Александровского тракта, а остальные тракты находятся в пределах 3-7%. Качугский тракт, безусловный лидер по площадям и объемам земли, очень скуден на дачное предложение. Активное превращение земли в сторону дачных условий только началось, и продавать пока практически просто нечего. Да и не хочется. Особые условия тракта, хорошая транспортная доступность и инфраструктура, а также невысокие цены позволяют построить на нем уютное жилье. А это уже не дачный летний домик и 6 соток клубники и вишней. Это капитальное многолетние строение, как минимум двухэтажное, с площадью многокомнатной иркутской квартиры и гаражом для машин. Поэтому много на Качугском тракте коттеджей и коттеджных поселков, а вот дачи уютно строить среди коллег по ремеслу – в садоводческих хозяйствах, но уже ближе к Иркутску или в издавна предназначенных для этого местах, например, в сторону Мельничной пади. Что и подтверждается статистикой: более половины всех дач по количеству и площади расположены там, в Иркутске и по Байкальскому тракту.

Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

При этом оценив суммарную стоимость дачного сегмента можно сказать, что дачи по Байкальскому тракту стоят столько же, сколько и все вместе дачи в других районах! Это не удивляет, если взглянуть на тренды развития цены. За последние два года, начиная с лета 2010 года, дачи по Байкальскому тракту подорожали на 20%! С 170 тысяч рублей за сотку до 214 в октябре 2012. В Иркутске же с 2010 года цена до лета 2011 немного снизилась, со 150 до 130 тысяч рублей, а последний год также начала расти и достигла на сегодняшний момент 145 тысяч рублей.

Полтора года назад мы рассказывали, что цена на дачи по тракту в сторону Мельничной пади выросла за 2010 год в полтора раза – с 70 до 100-110 тысяч рублей. И с тех пор с интересом наблюдали за ситуацией. Конечно, подобное заявление спровоцировало определенные колебания на рынке. Продажи резко остановились: продавцы решили подержать участки с целью их возможного удорожания, а покупатели не решались брать те участки, которые совсем недавно стоили не так дорого. Дешевле этих дач зимой 2010 года не было ничего – Култукский и Московский тракт стоил порядка 70 тысяч рублей, а дачи по железной дороге в Слюдянку и вовсе около 90 тысяч рублей. Сейчас мы наблюдаем иную картину. Цены в сторону Мельничной пади стабилизировались в районе 95 тысяч рублей за сотку и не меняются последний год. Култукский тракт, с дачами в районе Смоленщины и Шелехова подешевел до 65 тысяч рублей за одну дачную сотку, а вот в районе станций «Дачная», «Олха», «Летняя» или у «Голубых елей» покупателей практически нет, что вынуждает продавцов идти на крайние меры, отдавая участки с домом (старым, еще советской постройки), баней и многолетними насаждениями за бесценок – 50 тысяч рублей стоит сейчас одна сотка такой дачи. Что вкупе с 6 сотками земли обойдется покупателю в среднем 300 тысяч рублей – несравненно дешевле, чем где бы то ни было еще.

Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

Напоследок покажем тенденцию сокращения объема оборота иркутских и пригородных земель еще одним способом – рассмотрим предложение согласно удаленности участков от Иркутска. Здесь все еще более трагично: за три года, которые охватывает наш отчет количество земельных участков в радиусе не более 10 км от Иркутска сократилось в почти полтора раза. С 50% в 2010 до 36% на осень 2012. Уровни «от 25 до 64 км» и «от 65» остаются неизменными, но участков «от 10 до 25 км» стало несравненно больше в продаже.

Таким был рынок земли и загородной недвижимости Иркутска последние три года. Недорогой земли в Иркутске становится все меньше, уже в полтора раза меньше, чем было в 2010-м. При этом земля в городе всегда оставалось дорогой, но в прошлом году превысила отметку 90 тысяч рублей за сотку и продолжает увеличивать свою стоимость, хотя и не такими темпами как в 2011-м. Дачи в сторону Мельничной пади давным-давно перестали стремительно дорожать, уровень спроса и предложения зафиксировал их в районе 95 тысяч рублей за сто квадратных метров земли. А вот рост цен на дачи по Байкальскому тракту мы не смогли вовремя предугадать. Казалось бы, совсем недавно, в 2009-м, стремительно взлетевшие цены вынуждены были опуститься до мыслимых пределов, так спустя год они начали подниматься вновь. На этот раз медленно, осторожно и только в осенний период, не летом. Каждую осень дачи правового берега водохранилища прибавляют 10% к своей цене. Рост 2012 года также уже начался в сентябре. Дешевле всех стоит и земля и дачи на станциях по железной дороге в Слюдянку. Туда ведет вполне приличная (хотя бы на участке от Олхи до Большого Луга) автодорога, ходят электропоезда, есть центральное водоснабжение и электричество, течет недалеко речушка. Но иркутяне и жители Шелехова не спешат покупать там участки. Земля и дачи стоят экстремально дешево и продолжают дешеветь - покупатели готовы на хороший торг ради избавления от наследия 6 соток ушедшей эпохи.


Информация предоставлена компанией Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru





Поделиться

Другие аналитические материалы из рубрики "Земельные участки Иркутской области"

24.11.2011 Где нам стоит дом построить?

24.11.2011 Весна и лето 2011 года на рынке земли и загородной недвижимости Иркутска

10.08.2011 Первое полугодие 2011 года на рынке земли и загородной недвижимости Иркутска

23.06.2011 Рынок земли Иркутска в первых месяцах 2011 года

26.04.2011 Спрос на рынке земли и загородной недвижимости Иркутска и Иркутского района в марте 2011

31.12.2010 Общая оценка рынка земли и загородной недвижимости Иркутска за 2010 год

16.11.2010 Рынок земельных участков Иркутской области в 3 квартале 2010 года

15.10.2010 Спрос и предложение на рынке земли и загородной недвижимости Иркутска и Иркутского района в сентябре 2010

06.10.2010 Неочевидный выбор: загородный дом или квартира?

08.09.2010 Спрос и предложение на рынке земли Иркутска и Иркутского района в августе 2010

Подписка на аналитику

Оставьте свой электронный адрес и мы отправим вам новые аналитические отчеты, как только они появятся.



Условия использования материалов

Аналитические материалы, авторские права на которые принадлежат RealtyVision.ru, могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации (газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет). Единственным условием перепечатки является указание ссылки на источник (при перепечатке в интернете - активная гиперссылка на сайт RealtyVision.ru).